상가건물 임대차보호법이란 임차인에게 불리한 약정을 금지하고, 계약갱신요구권을 보장하며, 임대료 인상률 상한을 규정함으로써 영세상인들의 안정적인 생업 종사를 돕고 과도한 임대료 인상을 방지하여 세입자의 권리를 보호하기 위한 법률입니다. 이 중에서도 특히 2018년 10월 16일 개정된 상가임대차보호법 10년과 관련해서 많은 논란이 있었습니다. 이번 포스팅에서는 해당 내용들을 살펴보도록 하겠습니다.
계약갱신요구권이란 무엇인가요?
임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 한 제도입니다. 즉, 임차인에게는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 갱신요구권이 인정됩니다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니합니다.
- 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
- 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
임대료 인상률 상한 제한이란 무엇인가요?
상임법 제11조 및 상임법 시행령 제4조에 따르면 “차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다”고 규정하고 있습니다. 또한 동법 제12조 단서에 의하면 “제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다”고 규정하고 있습니다. 따라서 위 조항에 의해 환산보증금내의 소액임차인으로서 기존 2년 미만의 임대차계약을 체결한 임차인이라 하더라도 총 4년까지는 법정한도 이하에서만 임대료를 올릴 수 있게 됩니다.
권리금 회수기회 보호란 무엇인가요?
기존 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해받지 않도록 하는 취지의 규정입니다. 만약 임대인이 새로운 임차인과 계약을 체결하면서 종전 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약체결을 거절한다면 손해배상책임을 지게 됩니다. 이때 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.
이번 개정안은 영세 상인들이 마음 놓고 장사할 수 있도록 영업환경을 개선하는데 중점을 두고 있으며, 앞으로도 소상공인·자영업자분들의 권익 향상을 위해 최선을 다하겠습니다. 감사합니다.
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